Déficit foncier 

Pour gommer la fiscalité des bénéfices fonciers…





Le déficit foncier dégagé par l’investissement dans un bien à rénover est déductible sans plafond du bénéfice foncier existant.
Le premier surplus éventuel du déficit excédant le bénéfice foncier est déductible du revenu global jusqu’à 10 700 € par an.
Le second surplus éventuel e de ce déficit foncier au-delà de ces 10 700 € ainsi que les intérêts d’emprunt sont reportables pendant 10 ans sur les bénéfices fonciers à venir.

Ce mécanisme provient du dispositif de droit commun applicable aux revenus fonciers. Il ne subit donc pas le plafonnement global des niches fiscales.
Plus votre tranche d’imposition marginale est élevée, plus l’économie d’impôt sera importante.

Exemple :

  • Un investisseur se situe dans la tranche marginale d’imposition à 41 % et dégage un bénéfice foncier de 10 000 € par an. Ce bénéfice foncier sera donc taxé à 41 % + 15.5 %  de prélèvements sociaux soit 56.5 % d’impôt.
  • Il achète un bien à rénover. Lors de cette première année, l’appartement n’est pas loué et les travaux engagés s’élèvent à 10 000 €.
  • La taxe foncière et les charges de copropriété représentent 2 000 €.
  • Les intérêts d’emprunt sont de 5 000 €.

Le montant du déficit foncier est de 17 000 €. Il se décompose en deux parties :

  • 10 000 € sont déduits du bénéfice foncier. Cela permet à l’investisseur de gommer l’intégralité de la fiscalité afférente. L’économie d’impôt est égale à (10 000 x 56.5 %) soit 5 650 €. En simplifiant, on peut dire que l’investisseur récupère 56 % du coût des travaux en économie d’impôt.
  • Le surplus de 7 000 € est déductible du revenu global. La tranche marginale d’imposition étant de 41 %, l’économie d’impôt est égale à (7 000 x 41 %) soit 2 870 €.
  • L’économie d’impôt totale s’élève à 8 520 €.
Credit : fp-consultant