Lexique Immobilier

D.I.A
Déclaration d'Intention d'Aliéner. Formalité imposée à tout propriétaire qui souhaite vendre un bien immobilier dans les périmètres où existe un droit de préemption. La déclaration est un acte juridique par lequel le propriétaire notifie au bénéficiaire du droit de préemption (généralement une collectivité publique) son intention de vendre son bien et les conditions de la vente. C'est le notaire qui se charge d'établir la DIA, généralement après la signature de la promesse de vente.

D.U.P
Déclaration d'Utilité Publique. Acte pris par décret en Conseil d'Etat après enquête préalable et par lequel est engagée la procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique.

DEBIRENTIER
Terme désignant l'acheteur dans une vente en viager. Le débirentier verse une rente viagère au vendeur ; il est donc débiteur de la rente.

DEBOURS
Dépenses que le notaire (ou l'avocat ou encore l'huissier) engage pour le compte de son client pour mener à bien son dossier et que celui-ci doit lui rembourser. Lors d'un procès, ces frais sont appelés dépens.

DECLARATION D'ACHEVEMENT DES TRAVAUX
Déclaration obligatoire que le bénéficiaire d'un permis de construire doit remplir dans les trente jours suivant l'achèvement des travaux. La déclaration doit être établie en trois exemplaires à la mairie du lieu de la construction.

DECLARATION D'INTENTION D'ALIENER
Formalité imposée à tout propriétaire qui souhaite vendre un bien immobilier dans les périmètres où existe un droit de préemption. La déclaration est un acte juridique par lequel le propriétaire notifie au bénéficiaire du droit de préemption (généralement une collectivité publique) son intention de vendre son bien et les conditions de la vente. C'est le notaire qui se charge d'établir la DIA, généralement après la signature de la promesse de vente.

DECLARATION D'UTILITE PUBLIQUE
Acte pris par décret en Conseil d'Etat après enquête préalable et par lequel est engagée la procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique.

DECLARATION PREALABLE DE TRAVAUX
Procédure simplifiée de permis de construire permettant, dans le respect des règles d'occupation des sols, de réaliser certains travaux exemptés de permis de construire. La déclaration est établie en trois exemplaires auprès de la mairie avant le commencement des travaux.

DEFAUT DE CONFORMITE
Inadéquation entre les clauses du contrat et la chose réalisée ou livrée. Par exemple, une baignoire bleue était prévue au contrat et le constructeur a installé une baignoire blanche. D'une manière générale, le défaut de conformité constitue une inexécution des clauses du contrat qui engage la responsabilité contractuelle de droit commun de son auteur.

DELAI DE REFLEXION
En matière de crédit immobilier, délai dont dispose l'emprunteur avant d'accepter l'offre de prêt. L'emprunteur est ainsi obligé d'attendre 10 jours pour donner son accord, ce qui lui laisse le temps de la réflexion. Le délai court à compter de la réception de l'offre de prêt.

DELAI DE RETRACTATION
Délai de 7 jours dont bénéficient les acquéreurs de logements neufs pour annuler le contrat (article 20 de la loi du 31 décembre 1989 dite loi Neiertz). Cette faculté de rétractation concerne les contrats de réservation d'appartements, les contrats de construction de maisons individuelles et généralement tout avant-contrat relatif à l'acquisition d'un logement neuf signé sous seing privé. Le délai court à compter de la réception du contrat par l'acquéreur.

DEMEMBREMENT DE PROPRIETE
Etre propriétaire d'un bien, c'est avoir le droit d'en disposer, c'est-à-dire de le vendre ou de le donner (c'est l'abusus), le droit d'en jouir et d'en user, en l'habitant notamment (c'est l'usus) et enfin le droit d'en percevoir les fruits (c'est le fructus). Le démembrement de propriété consiste à diviser la propriété, c'est-à-dire à répartir ces droits entre deux personnes : le nu-propriétaire qui peut disposer du bien, et l'usufruitier qui conserve le droit de jouir du bien et d'en percevoir les fruits. Le démembrement de propriété se rencontre en matière de viager (le vendeur ou crédirentier conserve l'usufruit tandis que l'acquéreur ou débirentier détient la nue-propriété). On le rencontre également très souvent en matière de succession ; le conjoint survivant conserve généralement l'usufruit du logement des époux, tandis que la nue-propriété va aux héritiers.

DEPASSEMENT DE C.O.S
Consiste à construire un nombre de mètres carrés de plancher hors oeuvre supérieur à celui autorisé par le COS, compte tenu de la superficie du terrain. C'est le POS qui fixe les conditions et les limites de dépassement de COS. Par ailleurs, une participation peut être réclamée au bénéficiaire d'un permis de construire en cas de dépassement : cette taxe est égale à la valeur de surface supplémentaire de terrain qui aurait été nécessaire pour construire le même nombre de mètres carrés en respectant le COS.

DEPOT DE GARANTIE
D'une manière générale, somme versée par l'une des parties à un contrat pour garantir la bonne exécution de ses obligations. Un tel dépôt se rencontre notamment en matière de location. Le locataire verse en effet au bailleur un dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux. Cette somme lui est restituée en fin de contrat s'il a respecté ses obligations, et en particulier s'il a payé son loyer et utilisé le logement en bon père de famille, sans dégradation. Un dépôt de garantie est également versé par l'acquéreur lors de la signature d'un contrat de réservation dans le cadre d'une VEFA ou d'un contrat de construction d'une maison individuelle.

DESPECIALISATION
Consiste, en matière de bail commercial, à ajouter à l'activité autorisée dans le contrat une ou plusieurs autres activités. On parle de déspécialisation pleinière quand toute activité, sans restriction, est autorisée. Elle fait l'objet d'une procédurespéciale et doit notamment être autorisée par le propriétaire.

DESTINATION DE L'IMMEUBLE
Utilisation, qualité d'un immeuble déterminées en fonction des caractéristiques de construction, de confort, d'affectation, d'environnement et d'esthétique. La destination est en principe indiquée dans le règlement de copropriété et doit être respectée par tous les copropriétaires. Ainsi, par exemple, dans un immeuble luxueux à destination exclusivement bourgeoise, un copropriétaire ne peut en aucun cas ouvrir un commerce.

DEVIS
Etat détaillé des travaux à exécuter et/ou des matériaux à utiliser dans le cadre d'un contrat d'entreprise, avec indication du ou des prix. Le devis est établi par l'entrepreneur et soumis à l'approbation du maître de l'ouvrage.

DIFFERE D'AMORTISSEMENT
Technique permettant à l'emprunteur de retarder le remboursement du capital emprunté pendant une période donnée durant laquelle il ne versera que les intérêts d'emprunt et les frais. Le différé permet ainsi d'alléger les premières échéances de remboursement afin de faire face le cas échéant à d'autres charges.

DOCUMENT D'URBANISME
Ensemble des plans élaborés en application du Code de l'urbanisme : Règlement National d'Urbanisme (RNU), Plan d'Occupation des Sols (POS), Schémas Directeurs d'Aménagement et d'Urbanisme (SDAU), Plan d'Aménagement des Zones (PAZ), Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV).

DOMICILIATION D'ENTREPRISE
Autorisation accordée à toute personne qui crée une entreprise ou une société de domicilier le siège social de cette entreprise dans son local d'habitation (qu'il soit propriétaire ou locataire) pour une durée maximale de 2 ans, à condition toutefois de ne pas y exercer son activité (loi du 21 décembre 1984).

DONATION
Acte juridique par lequel une personne (le donateur) donne de son vivant et irrévocablement un bien à une autre personne (le donataire) qui l'accepte. La donation doit être passée devant notaire.

DONATION DEGUISEE
Donation dissimulée sous la forme d'un contrat d'une autre nature (par exemple une vente). La donation déguisée est en principe licite, sauf entre époux.

DONATION-PARTAGE
Acte juridique par lequel les parents de leur vivant font donation de leurs biens à leurs enfants en opérant la distribution et le partage de ces biens. La donation-partage bénéficie d'un régime fiscal avantageux et permet aux parents de régler leur succession de leur vivant. Attention : un enfant unique ne peut bénéficier d'une donation-partage.

DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX
Droit donné par la loi du 1er septembre 1948, au locataire titulaire d'un bail de rester dans les lieux à l'expiration du contrat, aux clauses et conditions du contrat primitif.

DROIT D'USAGE ET D'HABITATION
Droit réel temporaire qui confère à son titulaire le droit d'utiliser un bien appartenant à autrui et d'en percevoir les fruits dans la limite de ses besoins et de ceux de sa famille. Contrairement à l'usufruit, le titulaire de ce droit ne peut ni céder, ni louer le bien à autrui.

DROIT DE BAIL
Droit d'enregistrement exigible annuellement sur les baux dont le loyer est supérieur à 12 000 F par an. Egal à 2,5 % du loyer hors charges, il est dû aux impôts par le bailleur qui le répercute sur le locataire.

DROIT DE MUTATION
Droit d'enregistrement exigé par l'administration fiscale lors de la mutation d'un bien immobilier, c'est-à-dire du changement de propriétaire de ce bien, soit à titre onéreux (vente notamment), soit à titre gratuit (donation ou succession).

DROIT DE PASSAGE
Droit accordé par la loi au propriétaire d'un fonds enclavé (ou fonds dominant) de passer sur la propriété du fonds servant pour accéder à sa propriété.

DROIT DE PREEMPTION
Droit d'achat prioritaire permettant à une personne privée ou à une collectivité publique de se porter acquéreur d'un bien immobilier, aux prix et conditions fixés lors de sa mise en vente par son propriétaire, par préférence à tout autre acquéreur.

DROIT DE PREEMPTION DU LOCATAIRE
Droit d'achat prioritaire dont bénéficie le locataire d'un logement loué vide et soumis à la loi du 6 juillet 1989, en cas de congé pour vendre le logement délivré par le propriétaire en fin de bail.

DROIT DE SUITE
Droit permettant au titulaire d'une sûreté de saisir le bien sur lequel porte sa garantie en quelque main qu'il se trouve, même entre les mains d'un tiers-acquéreur, généralement pour le faire vendre et se payer sur le prix.

DROIT DE VISITE
Droit accordé au bailleur, malgré son obligation générale de ne pas troubler la jouissance du locataire, de faire visiter le logement loué en vue de la vente ou de la location. Cette faculté ne peut s'exercer ni les jours fériés ni plus de deux heures les jours ouvrables. Ce droit est prévu par la loi du 6 juillet 1989 pour les locations vides mais doit être stipulé au contrat pour les locations meublées.

DROIT DE VISITE ET DE COMMUNICATION
Droit reconnu aux maires, préfets, fonctionnaires et agents assermentés dans le cadre du contrôle qui accompagne la délivrance du permis de construire et après déclaration d'ouverture de chantier. Ce droit leur permet de visiter les constructions en cours et de se faire communiquer tous documents techniques.

DROIT PERSONNEL
Droit qu'a une personne (le créancier) d'exiger d'une autre personne (le débiteur) l'exécution d'une obligation (de donner, de faire ou de ne pas faire). Appelé également droit de créance, le droit personnel ne crée de liens et d'obligations qu'entre deux personnes, par opposition au droit réel qui implique un rapport entre une personne et un bien.

DROIT REEL
Droit qui confère à son titulaire un pouvoir direct et immédiat sur un bien. Le droit de propriété est un droit réel, par excellence. Contrairement au droit personnel, le droit réel s'exerce sans l'entremise d'une autre personne et sans créer de liens entre deux personnes.

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ELAGAGE
Action de tailler les branches d'un arbre lorsqu'elles dépassent la limite séparatrice entre deux propriétés. Cette action n'est possible qu'après accord entre les deux propriétaires concernés ou bien décision du tribunal.

ELEMENT D'EQUIPEMENT INDISSOCIABLE
Eléments d'équipement d'un bâtiment faisant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert. Les dommages qui affectent un tel équipement donnent lieu à la responsabilité décennale des constructeurs. Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec un ouvrage lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peuvent s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

EMOLUMENTS NOTARIES
Honoraires du notaire qu'il perçoit à chaque acte passé. Sa rémunération se décompose en émoluments fixes ou proportionnels, tarifés ou non tarifés (fixés alors par accord entre lui et son client).

EMPHYTEOSE
Bail de longue durée (18 à 99 ans) portant sur un immeuble que le locataire ou emphytéote s'engage à mettre en valeur. Il doit, par ailleurs, payer une redevance annuelle, appelée " canon " emphytéotique. La différence essentielle avec le bail à construction est que le locataire n'a pas d'obligation à construire mais seulement la simple faculté de le faire.

ENCLAVE
Situation d'un terrain qui ne dispose pas d'accès à la voie publique ou lorsque cet accès est insuffisant. Il est en fait entouré par des fonds appartenant à d'autres propriétaires. Le propriétaire du terrain enclavé est en droit de disposer d'un droit de passage légal sur la propriété voisine pour accéder à la voie publique.

ENQUETE PUBLIQUE
Procédure préalable à la réalisation d'aménagements, d'ouvrages ou de travaux publics ou privés permettant d'informer le public et de recueillir ses appréciations ou ses critiques. Le lieu de l'enquête se situe soit à la préfecture soit à la mairie du lieu des travaux. La durée d'une telle enquête ne peut être inférieure à 15 jours.

ENREGISTREMENT
Formalité fiscale, obligatoire ou volontaire, consistant en la transcription d'un acte sur un registre donnant lieu au versement de droits d'enregistrement. Ainsi, une promesse unilatérale de vente établie sans l'intervention d'un notaire doit être enregistrée, pour être valable, dans les dix jours de sa signature.

ENVOI DE POSSESSION
Décision de justice qui permet à une personne de prendre possession d'un bien.

ETAT DES LIEUX
Document sur lequel est inscrit l'état d'un immeuble ou d'un logement ainsi que ses composants. L'état des lieux est obligatoire en matière de location de logements vides depuis la loi du 6 juillet 1989. Il doit être établi à l'entrée des lieux entre le locataire et le propriétaire mais le recours à un huissier est possible. Ce constat, signé des deux parties, est destiné à faire la preuve des dégradations ou des pertes à la sortie du logement par le locataire.

ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION
Document destiné à identifier des lots d'un immeuble en copropriété pour les besoins de la publicité foncière. L'état descriptif de division peut être distinct du règlement de copropriété ou inclus dans celui-ci, ce qui est le cas le plus souvent.

ETAT HYPOTHECAIRE
Documents délivrés par le Bureau des Hypothèques établissant la situation hypothécaire d'un immeuble (droits inscrits sur cet immeuble).

EXHEREDATION :
Action de déshériter au maximum un héritier.

EXPEDITION :
Une expédition est la copie certifiée conforme par le notaire de l'acte signé par les cocontractants. Il peut en être établi plusieurs pour un même acte.

EXPROPRIATION POUR CAUSE D'UTILITE PUBLIQUE
Procédure engagée par l'Etat ou par une personne publique à l'encontre d'un particulier, afin de le contraindre à vendre son bien dans un but d'intérêt général (par exemple construction d'une autoroute). En contrepartie, la personne expropriée se voit offrir une indemnité. Si cette indemnité ne lui convient pas, c'est le juge de l'expropriation qui en arrêtera le montant définitif.

EXPULSION
Procédure visant à faire quitter des personnes d'un lieu qu'elles occupent sans droit. Cette procédure n'est mise en oeuvre qu'à la suite d'une décision de justice. Un huissier se charge de procéder à l'évacuation de ces personnes. Il peut faire appel, s'il se heurte à la résistance de ces occupants, au concours de la force publique.

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FONDS DE COMMERCE
Ensemble des éléments mobiliers corporels (matériel, outillage, marchandises) et incorporels (droit au bail, nom, enseigne) qu'un commerçant regroupe dans l'objectif de se constituer une clientèle.

FORCE MAJEURE
Evénement imprévisible, irrésistible et insurmontable empêchant une personne d'exécuter ses obligations. Lorsque les conditions de la force majeure sont réunies, la personne est exonérée de toute responsabilité vis-à-vis de la partie adverse.

FRAIS DE DOSSIER
Frais demandés par les établissements financiers pour la mise en place d'un prêt immobilier. Leur montant varie suivant les banques. Ces frais sont négociables.

FRAIS DE MUTATION
Frais mis à la charge de l'acquéreur d'un bien immobilier. Ces frais comprennent pour partie des taxes (principalement la taxe de publicité foncière), l'émolument du notaire (sa rémunération) et les frais divers et de formalités. Ces frais sont souvent denommés frais de notaire.

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GARANTIE BIENNALE
Garantie obligatoire appelée aussi " garantie biennale de bon fonctionnement " supportée par tous les intervenants à l'acte de construire. Elle couvre pendant deux années à compter de la réception de l'immeuble tous les désordres non couverts par la garantie décennale et affectant les éléments d'équipements qui sont dissociables des éléments constitutifs du bâtiment (chauffage, fenêtres, menus équipements...).

GARANTIE D'ACHEVEMENT
Garantie obligatoire dite aussi garantie de remboursement supportée par le constructeur. Elle assure aux accédants à la propriété dans le cadre d'une vente sur plan que l'immeuble sera achevé ou remboursé. Cette garantie peut être " extrinsèque " ou " intrinsèque ".

GARANTIE DE BON FONCTIONNEMENT
Garantie obligatoire appelée aussi " garantie biennale " supportée par tous les intervenants à l'acte de construire. Elle couvre pendant deux années à compter de la réception de l'immeuble tous les désordres non couverts par la garantie décennale et affectant les éléments d'équipements qui sont dissociables des éléments constitutifs du bâtiment (chauffage, fenêtres, menus équipements...).

GARANTIE DE LIVRAISON
Garantie obligatoire dans tous les contrats de construction de maison individuelle. Elle est souscrite par le constructeur ou l'entrepreneur soit auprès d'un établissement de crédit soit auprès d'une assurance. Elle garantit le maître de l'ouvrage (client) des risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux. En cas de défaillance du constructeur, l'organisme garant doit mettre en demeure le constructeur de terminer la construction et, à défaut, il doit désigner un autre professionnel qui aura la charge de réaliser les travaux. La garantie de livraison prend effet à partir de la date d'ouverture du chantier et se termine lorsque la réception des travaux est consignée.

GARANTIE DE PARFAIT ACHEVEMENT
Garantie obligatoire à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an à compter de la réception et qui s'applique à la réparation de tous les désordres signalés par le maître d'ouvrage soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

GARANTIE DE REMBOURSEMENT
Obligation mise à la charge du vendeur d'immeuble en état futur d'achèvement et du constructeur de maisons individuelles de rembourser à l'acquéreur ou au maître de l'ouvrage les sommes qu'ils ont perçues, dans le cas où le contrat conclu n'est pas exécuté.

GARANTIE DECENNALE
Garantie obligatoire supportée par tous les intervenants à l'acte de construire. Elle couvre tous les vices de construction compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination pendant 10 années à compter de la réception. Cette garantie couvre également tous les dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipements indissociables du bâtiment. Cette garantie est valable pendant 10 ans à compter de la réception.

GARANTIE EXTRINSEQUE
Garantie fournie généralement par une banque, un établissement financier ou une compagnie d'assurances. Ces organismes s'engagent à avancer les sommes nécessaires à l'achèvement (garantie d'achèvement) de l'immeuble en cas de défaillance des promoteurs, lotisseurs ou constructeurs. Ces organismes peuvent également rembourser à l'acquéreur les sommes qu'il a déjà pu verser (garantie de remboursement).

GARANTIE INTRINSEQUE
Garantie fournie par le constructeur avec ses fonds propres assurant à l'acquéreur l'achèvement de la construction. Cette garantie n'est consentie dès lors qu'il y a peu de chance que l'opération de construction n'aboutisse pas (financièrement saine).Il en est ainsi lorsque l'immeuble est hors d'eau, lorsque les fondations sont achevées et que le financement de l'immeuble est assuré à 75 % du prix de vente prévu ou encore si la vente porte sur une maison individuelle, lorsque les fondations sont achevées et que le versement du prix respecte un certain échelonnement.

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HABITATION PRINCIPALE
Logement où réside le propriétaire ou le locataire en permanence avec sa famille. C'est le lieu occupé à titre habituel. En matière fiscal, il existe un certain nombre de réductions d'impôts liées à l'habitation principale.

HERITIER RESERVATAIRE
Ce sont les descendants du défunt ou, à défaut, ses ascendants. Il échoit obligatoirement à ces héritiers une partie de la succession (appelée la réserve), le défunt ne pouvant disposer que de la partie (appelée quotité disponible).

HORS D'EAU
Un immeuble est considéré hors d'eau dès lors que la toiture est posée. Il est donc couvert.

HYPOTHEQUE
Sûreté réelle qui permet à un créancier appelé " hypothécaire " de faire saisir un bien afin qu'il soit procédé à une vente en justice pour être payé sur le prix. Une hypothèque peut être conventionnelle, légale ou judiciaire. Dans tous les cas, elle confère à son titulaire un droit de préférence : en cas de vente suite à une saisie immobilière, le créancier sera payé, en priorité, sur le prix de vente ; et un droit de suite : il pourra faire saisir le bien même s'il a été revendu depuis à un tiers. L'hypothèque conventionnelle fait obligatoirement l'objet d'un acte authentique devant notaire et d'une inscription à la conservation des hypothèques du lieu où se situe l'immeuble.

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I.S.F
Impôt de Solidarité sur la Fortune. Impôt instauré en 1989 reprenant la plupart des dispositions qui étaient applicables à l'ancien impôt sur les grandes fortunes (IGF). L'ISF n'est dû que par les personnes physiques dont le patrimoine taxable au 1er janvier de l'exercice excède un certain seuil.

IMMEUBLE PAR DESTINATION
Biens meubles qualifiés d'immeubles parce qu'ils se rattachent à un immeuble par nature. C'est le cas des objets mobiliers attachés à l'immeuble à perpétuelle demeure (glaces, ornements, statues...) qui y sont scellés ou qui ne peuvent être détachés sansêtre fracturés ou détériorés.

IMMEUBLE A USAGE D'HABITATION ET PROFESSIONNEL
Bâtiment affecté à la fois au logement et à l'exercice de professions non commerciales.

IMPOT DE SOLIDARITE SUR LA FORTUNE (ISF)
Impôt instauré en 1989 reprenant la plupart des dispositions qui étaient applicables à l'ancien impôt sur les grandes fortunes (IGF). L'ISF n'est dû que par les personnes physiques dont le patrimoine taxable au 1er janvier de l'exercice excède un certain seuil.

IMPOTS FONCIERS
Impôts payés par tout propriétaire d'un immeuble. Appelés également taxe foncière.

IMPOTS LOCAUX
Impôts perçus, non pas au profit de l'Etat, mais au profit des collectivités territoriales (régions, départements, communes). Ils sont constitués par : la taxe foncière sur les propriétés bâties ; la taxe foncière sur les propriétés non bâties ; la taxe d'habitation ; la taxe professionnelle. A côté des principaux impôts locaux, il existe également des taxes annexes. C'est le cas de la taxe de balayage, de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de la taxe d'équipement.

INDEMNITE D'IMMOBILISATION
Somme d'argent versée par un acquéreur lors de la signature d'une promesse unilatérale de vente. Elle permet de matérialiser son désir d'achat et de dédommager le vendeur dans le cas où il déciderait de ne plus acheter. Le montant de cette indemnité correspond généralement à 10 % du montant de la vente.

INDEMNITE D'EVICTION
Somme d'argent versée au locataire d'un bail commercial destiné à compenser le non renouvellement de son contrat. Le montant de cette indemnité doit être égale au préjudice causé au locataire par le refus de renouvellement de son bail. Elle comprend notamment : la valeur marchande du fonds de commerce ; les frais de déménagement et de réinstallation ; les frais et droits de mutation.

INDEX BT01
Index national du bâtiment, communément appelé " indice BT01 ", est publié chaque mois au Journal officiel. Cet indice est généralement inséré dans les contrats de construction de maisons individuelles afin de tenir compte de la hausse des prix.

INDICE BT01
Index national du bâtiment, communément appelé " indice BT01 ", est publié chaque mois au Journal officiel. Cet indice est généralement inséré dans les contrats de construction de maisons individuelles afin de tenir compte de la hausse des prix.

INDICE DU COUT DE LA CONSTRUCTION
Indice établit chaque trimestre par l'Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE) et publié au Journal officiel. En matière de location, cet indice permet de réviser à chaque date anniversaire du contrat le montant du loyer. Depuis le 1er janvier 1995, l'indexation s'effectue sur la valeur moyenne de l'indice calculée sur les 4 derniers trimestres (et non plus sur la valeur trimestrielle).

INDIVISION
Situation juridique dans laquelle plusieurs personnes ont des droits de même nature sur un bien sans qu'il y ait division matérielle de leurs parts. Cette situation d'indivision peut résulter soit d'une succession, soit de l'achat en commun d'un bien particulier. C'est le cas par exemple des concubins qui achètent ensemble un logement.

INSCRIPTION HYPOTHECAIRE
Formalité de publicité foncière propre aux hypothèques et aux privilèges immobiliers. Elle suppose le dépôt de deux exemplaires d'un bordereau au bureau des hypothèques.

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JOUISSANCE
Utilisation d'un bien immobilier et perception de ses fruits (loyers par exemple).

JOURS DE SOUFFRANCE
Les jours de souffrance appelés également jours de tolérance sont des ouvertures ne laissant passer que la lumière. Il doit être impossible de regarder à travers. Par ailleurs, ils doivent être " à verre dormant ", c'est-à-dire qu'ils doivent être fixes et donc ne pas pouvoir s'ouvrir.

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LEVEE D'OPTION
Acte juridique unilatéral par lequel le bénéficiaire d'une option manifeste sa volonté d'exercer la faculté qui lui a été donnée. Ainsi, dans une promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire de la promesse a une option : acheter ou ne pas acheter. La levée d'option est l'acte par lequel il décide d'acquérir le bien aux conditions offertes. On dit que le bénéficiaire lève l'option.

LIBERALITE
Acte par lequel une personne procure un avantage ou donne un bien à autrui sans contrepartie (à titre gratuit).

LICITATION
Vente aux enchères d'un immeuble figurant dans une masse à partager, et en particulier dans une indivision. C'est une vente si l'acquéreur est un étranger à l'indivision ; dans le cas contraire, elle constitue un partage partiel.

LIVRAISON
D'une manière générale, la livraison est l'acte par lequel le vendeur remet la chose vendue à l'acquéreur. Il exécute par là son obligation de délivrance. En matière de vente d'immeuble à construire, la livraison est l'acte par lequel le constructeur, une fois l'ouvrage achevé, le met à la disposition du maître d'ouvrage.

LOCATEUR D'OUVRAGE
Entreprise qui exécute des travaux dans le cadre d'un contrat de louage d'ouvrage, moyennant un prix convenu avec son client. On parle également dans le langage courant de contrat d'entreprise. Sont locateurs d'ouvrage notamment les architectes et les entrepreneurs.

LOCATION NUE
Location d'un bien immobilier non meublé ou vide, soumis à la loi du 6 juillet 1989, par opposition à la location en meublé, non réglementée.

LOCATION-ACCESSION
Formule de vente réglementée par la loi du 12 juillet 1984. Il s'agit d'un contrat de vente par lequel le propriétaire d'un bien s'engage à en transférer la propriété à un acquéreur, appelé locataire-accédant, au terme d'un délai et à un prix fixés dans le contrat. Pendant ce délai, le locataire accédant occupe le bien et verse au propriétaire une redevance mensuelle, correspondant pour partie à un loyer et pour partie au paiement du prix de vente. A l'issue de ce délai, le locataire-accédant dispose d'une option : acheter le bien, auquel cas un contrat de vente définitif est signé au prix convenu dans le contrat initial, déduction faite le cas échéant de la partie de la redevance correspondant au capital. Ou bien le locataire accédant décide de ne pas acheter et doit quitter les lieux. Dans ce cas, une indemnité peut être prévue au profit du propriétaire.

LOT
En matière de copropriété, un lot est constitué d'une partie privative (logement, cave, parking) et d'une quote-part des parties communes et équipements collectifs. Ce mot désigne également en matière de lotissement l'une des parcelles destinée à la construction d'une maison individuelle.

LOTISSEMENT
Opération visant à diviser une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments et qui a pour objet ou pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété.

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MAINLEVEE
Acte qui met fin aux effets d'une hypothèque. Cette formalité s'obtient après paiement des prêts contractés en garantie desquels a été inscrite l'hypothèque.

MALFACON
Défectuosité d'un ouvrage souvent appelée vice de construction. Les malfaçons résultent d'une mauvaise exécution des travaux par opposition aux défauts de conformité qui eux résultent d'une non conformité par rapport aux prévisions du contrat. Si les malfaçons compromettent la solidité de l'ouvrage ou affectent la solidité d'un de ses éléments d'équipement, ils sont couverts par la responsabilité décennale des constructeurs.

MANDAT
Acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contenu de l'acte doit clairement définir l'étendue des pouvoirs donnés, indiquer ce pourquoi il est consenti ainsi que sa durée.

MAITRE D'OEUVRE
Personne ou entreprise (architecte, constructeur, ingénieur...) chargée par le maître de l'ouvrage de surveiller, contrôler et mener à bien la réalisation d'un ouvrage.

MAITRE DE L'OUVRAGE
Personne physique ou morale pour le compte de laquelle est exécuté un ouvrage. Le maître de l'ouvrage finance l'opération et choisit son maître d'oeuvre. En règle générale, dans le cadre d'un contrat de maison individuelle, le maître de l'ouvrage est l'acquéreur de la construction et dans le cadre d'une vente sur plan il s'agit du promoteur.

MILLIEME
En copropriété, les millièmes représentent la quote-part des parties communes comprises dans chaque lot. Le mode de calcul des millièmes se fait en retenant la valeur des parties privatives de chaque lot. Le nombre des millièmes est mentionné dans le règlement de copropriété et sert à déterminer le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire mais aussi à établir la répartition des charges.

MINUTE
C'est le contrat original signé par les parties et conservé par le notaire.

MITOYENNETE
Clôture, fossé ou mur séparant deux propriétés contiguës et qui appartiennent en copropriété aux propriétaires de l'une et de l'autre de ces propriétés.

MULTIPROPRIETE
Dans ce régime, chaque personne jouit de son bien pendant une période déterminée de l'année. Juridiquement, l'acquéreur d'un appartement en multipropriété ne devient pas propriétaire d'un logement mais porteur de parts d'une société civile immobilière dont il devient associé. Ces parts donnent à leur détenteur un droit de jouissance à vie sur un bien précis et pour une période convenue (propriété à temps partagé ou Time-Share).

MUTATION
Transfert de la propriété d'un bien à une autre personne. Ce transfert de propriété peut se faire soit à titre onéreux (vente) soit à titre gratuit (donation, succession...). Si la mutation s'effectue à titre onéreux, elle sera soumise à l'impôt sur les plus-values immobilières, contrairement à la mutation à titre gratuit qui y échappe.

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NOTICE DESCRIPTIVE
Document qui indique les caractéristiques techniques tant de l'immeuble lui-même que des travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables. Cette notice doit être conforme au modèle type agréé par arrêté du 27 novembre 1991.

NU-PROPRIETAIRE
Propriétaire d'un bien dont une autre personne détient l'usufruit.

NUE-PROPRIETE
Partage de la propriété en nue-propriété et en usufruit. On parle de démembrement de propriété. La nue-propriété confère à son titulaire le droit de disposer du bien, c'est-à-dire le droit de vendre ou léguer son droit. En revanche, l'usufruitier dispose d'un droit de jouissance et d'habitation, autrement dit le droit d'occuper personnellement le bien ou de le mettre en location. Le nu-propriétaire ne devient pleinement propriétaire de son bien qu'à l'extinction de l'usufruit soit au décès de l'usufruitier.

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O.L.A.P
Observatoire de Loyer en Agglomération Parisienne. Organisme public compétent pour fournir à tout demandeur, propriétaire ou locataire, des références de loyers dans un secteur déterminé. Son information est donnée gratuitement. A l'heure actuelle, il n'existe que trois observatoires en France : à Paris, Rennes et Besançon.

OBSERVATOIRE DE LOYERS EN AGGLOMERATION PARISIENNE (OLAP)
Organisme public compétent pour fournir à tout demandeur, propriétaire ou locataire, des références de loyers dans un secteur déterminé. Son information est donnée gratuitement. A l'heure actuelle, il n'existe que trois observatoires en France : à Paris, Rennes et Besançon.

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P.A.Z
Plan d'Aménagement de Zone. Document d'urbanisme qui accompagne les opérations de Zone d'Aménagement Concerté (ZAC). Il réglemente les droits d'utilisation des sols pour l'ensemble de la zone. Il doit être établi conformément aux orientations du schéma directeur et son contenu est le même que celui d'un Plan d'Occupation des Sols (POS). Le projet de plan est établi par la personne publique qui a pris l'initiative de la ZAC.

P.O.S
Plan d'Occupation de Sols. Document d'urbanisme réglementant les droits d'utilisation des sols sur tout ou partie du territoire d'une commune. Il s'attache à diviser le territoire communal en plusieurs zones : urbaines, urbanisables à terme et naturelles. Il permet à la commune de gérer et d'aménager l'espace de son territoire. Le POS est élaboré à l'initiative des communes mais la loi ne les oblige pas à se doter d'un tel document. A l'heure actuelle, plus de 15 000 communes disopsent d'un POS approuvé. Par ailleurs, une fois en possession d'un tel document, la commune sera compétente pour instruire et délivrer les permis de construire en son nom.

PACTE DE PREFERENCE
Convention par laquelle le propriétaire d'un bien immobilier s'engage, pour le cas où il vendrait la chose à un tiers, à donner la préférence de cette vente au bénéficiaire. Ce type de convention est souvent présent dans les contrats de baux commerciaux. En effet, dès lors que le locataire désire vendre son fonds de commerce à un tiers, il doit en proposer la priorité à son propriétaire.

PARTICIPATION DES EMPLOYEURS A L'EFFORT DE CONSTRUCTION
Obligation imposée aux employeurs occupant au moins dix salariés de consacrer à la construction de logements une somme calculée sur le montant des salaires qu'ils ont payés au cours de l'année précédente. Cette contribution est versée au titre du un pour cent logement.

PARTICIPATION POUR DEPASSEMENT DE C.O.S
Contribution financière acquittée par tout constructeur, lorsque les mètres carrés de plancher hors-oeuvre de son projet dépassent le coefficient d'occupation des sols (COS). Cette participation est systématiquement instituée dès lors que le plan d'occupation des sols d'une commune autorise le dépassement de COS.

PARTIE COMMUNE
Parties des terrains ou des bâtiments affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires. Il s'agit de l'escalier, de la cour, du jardin, de la toiture, des voies d'accès...

PARTIE COMMUNE A JOUISSANCE PRIVATIVE
Parties des terrains ou des bâtiments affectées à l'utilité de tous les copropriétaires, mais dont la jouissance est réservée à l'un d'entre eux. C'est souvent le cas d'une toiture-terrasse ou d'un jardin attenant à un logement situé en rez-de-chaussée.

PARTIE PRIVATIVE
Parties des bâtiments ou des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

PAS-DE-PORTE
Egalement appelé droit au bail ou droit d'entrée. Indemnité payée par le locataire au propriétaire généralement lors de la conclusion d'un bail commercial. Il représente, le plus souvent, la contrepartie pécuniaire du droit au renouvellement conféré au locataire par le bail commercial. Il peut être également considéré comme un supplément de loyer, dès lors que son loyer est inférieur à ceux pratiqués pour des commerces identiques.

PENALITES DE RETARD
Somme d'argent versée à titre de sanction par la partie au contrat qui n'exécute pas ses obligations dans le délai initialement convenu dans le contrat. Ainsi, dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle, le constructeur est tenu à des pénalités de retard si la maison n'est pas livrée en temps voulu. Ces pénalités ne peuvent être inférieures à 1/3000 du prix convenu, par jour de retard.

PEREMPTION DU PERMIS
Dès lors que les constructions ne sont pas entreprises dans un délai de deux ans à compter de la notification du permis de construire, ce dernier est considéré comme périmé.

PERMIS CONDITIONNEL
Permis de construire assorti de prescriptions spéciales qui s'imposent au bénéficiaire de l'autorisation de construire. Cela peut être le cas de l'obligation de créer des aires de stationnement dans le cadre du projet de construction de l'immeuble. Ces prescriptions doivent obligatoirement être motivées.

PERMIS DE CONSTRUIRE
Autorisation administrative délivrée en vue de la réalisation d'une opération de construction dans le respect de certaines règles et plus particulièrement celles relatives à l'urbanisme. Lorsque la commune est dotée d'un POS approuvé, la compétence d'octroi du permis revient au maire. En revanche, dans les communes non dotées d'un POS approuvé, le permis est délivré par le maire mais au nom de l'Etat. Toutefois, dans certaines circonstances, seul le préfet est compétent pour le délivrer.

PERMIS DE CONSTRUIRE DEROGATOIRE
Permis de construire faisant l'objet de certaines dérogations et adaptations mineures. Il peut être accordé pour une construction qui n'est pas totalement conformes aux règles d'urbanisme, en raison de contraintes particulières liées à la nature du sol, à la configuration des parcelles ou au caractère de constructions avoisinantes.

PERMIS DE CONSTRUIRE MODIFICATIF
Modifications mineures apportées sur le permis de construire initiale à la demande du titulaire. Cette demande ne sera pas traitée comme une demande de nouveau permis, à moins qu'elle ne comporte des modifications importantes ou un changement dans la conception générale du projet.

PERMIS DE CONSTRUIRE TACITE
Permis pour lequel aucune réponse n'a été donnée au demandeur par l'autorité compétente à l'expiration du délai d'instruction. Dans ce cas, on considère que le permis est accordé.

PERMIS DE DEMOLIR
Autorisation administrative nécessaire à toute opération de démolition de bâtiments. Pour l'essentiel la procédure est calquée sur celle du permis de construire. Cette autorisation a pour but soit de préserver les logements existants dans les communes urbaines importantes, soit de protéger le patrimoine architectural urbain.

PERMIS DE REGULARISATION
Permis permettant au demandeur de régulariser des travaux de construction lorsque ceux-ci sont, ou ont été effectués sans autorisation ou en méconnaissance de cette dernière. Il est possible que, malgré le non respect du régime du permis de construire, la construction soit néanmoins conforme aux règles d'urbanisme. Le permis de régularisation peut être alors délivré sans difficulté. En revanche, il en va différemment lorsqu'une telle disposition n'a pas été respectée. Le juge exerce alors un contrôle approfondi.

PERMIS PRECAIRE
Permis accordé pour une période limitée pour des constructions provisoires. Le permis peut fixer une date à laquelle la construction doit être enlevée.

PLAN D'AMENAGEMENT DE ZONE (PAZ)
Document d'urbanisme qui accompagne les opérations de Zone d'Aménagement Concerté (ZAC). Il réglemente les droits d'utilisation des sols pour l'ensemble de la zone. Il doit être établi conformément aux orientations du schéma directeur et son contenu est le même que celui d'un Plan d'Occupation des Sols (POS). Le projet de plan est établi par la personne publique qui a pris l'initiative de la ZAC.

PLAN D'OCCUPATION DES SOLS (POS)
Document d'urbanisme réglementant les droits d'utilisation des sols sur tout ou partie du territoire d'une commune. Il s'attache à diviser le territoire communal en plusieurs zones : urbaines, urbanisables à terme et naturelles. Il permet à la commune de gérer et d'aménager l'espace de son territoire. Le POS est élaboré à l'initiative des communes mais la loi ne les oblige pas à se doter d'un tel document. A l'heure actuelle, plus de 15 000 communes disposent d'un POS approuvé. Par ailleurs, une fois en possession d'un tel document, la commune sera compétente pour instruire et délivrer les permis de construire en son nom.

PLUS-VALUE IMMOBILIERE
Différence entre le prix d'achat d'un bien immobilier et son prix à la revente. Hormis les cas d'exonération, les plus-values sont soumises à l'impôt sur le revenu au même titre que les salaires, traitements, revenus fonciers... et s'ajoutent à ces derniers pour le calcul du revenu imposable. Les règles de calcul des plus-values immobilières sont définies par une loi du 19 juillet 1976.

PREAVIS
Acte unilatéral mettant fin à un contrat. En matière de baux d'habitation, le locataire peut donner congé à tout moment dès lors qu'il respecte un délai de préavis de trois mois ou d'un mois. En revanche, le propriétaire ne peut résilier le bail qu'à l'échéance du contrat à condition que le congé soit justifié par une décision de vendre le logement, de le reprendre pour l'habiter ou pour un motif légitime et sérieux. Le congé doit être délivré six mois avant le terme du contrat.

PRECIPUT
Clause permettant de prélever, avant le partage de la succession, des biens ou des valeurs déterminées.

PRENEUR
Personne physique ou morale qui s'oblige à jouir paisiblement d'un local pendant un certain temps et moyennant un certain prix.

PRIVILEGE DU PRETEUR DE DENIERS
Garantie prise par un établissement financier dans le cadre d'un prêt immobilier. Il ne peut pas garantir les sommes nécessaires à la construction d'un immeuble : vente sur plan, construction d'une maison individuelle... Il est simplement valable pour garantir les sommes nécessaires à l'acquisition d'un bien existant. Comme en matière d'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers doit faire l'objet d'un acte authentique passé devant notaire. Par ailleurs, à la différence d'une hypothèque conventionnelle, qui prend rang à la date de son inscription, le privilège du prêteur de deniers prend effet à la date de l'acte de vente. C'est-à-dire qu'il rétroagit au jour de la signature de la vente. Ainsi, le créancier privilégié primera toujours le créancier hypothécaire du même débiteur.

PRIVILEGE IMMOBILIER SPECIAL
Privilège instauré par la loi Habitat du 21 juillet 1994, qui renforce les moyens dont dispose le syndic pour recouvrer les sommes dues par les copropriétaires défaillants. Pour les dettes concernant les travaux d'amélioration ou les charges qui se rapportent à l'année en cours et aux deux années précédant la vente, la copropriété sera payée prioritairement avant tout autre créancier et notamment avant le prêteur de deniers (banque, organisme de crédit). En revanche, pour les dettes qui se rapportent aux deux années encore antérieures, le syndicat des copropriétaires sera payé concurremment avec les autres créanciers. Enfin, pour les dettes plus anciennes, rien n'est changé, la copropriété passera après les créanciers privilégiés.

PROMESSE DE VENTE
Avant-contrat signé par les parties lorsqu'elles désirent acquérir un bien immobilier. La promesse de vente peut être signée soit entre les parties, soit devant notaire. Il existe deux catégories de promesse : La promesse de vente synallagmatique ou compromis de vente est un contrat par lequel le vendeur s'engage à vendre et l'acheteur à acheter. La vente est réputée faite dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix ; La promesse unilatérale de vente. Dans ce cas, seul le vendeur s'engage à vendre, l'acheteur lui ne s'engageant pas à acheter, disposant simplement d'un droit d'option, c'est-à-dire qu'il a la liberté d'acheter ou non pendant un certain délai. La vente sera formée le jour où il lèvera l'option. En contrepartie, il doit verser une indemnité d'immobilisation égale généralement à 10 % du prix de vente. Si l'acheteur ne conclut pas la vente, l'indemnité reste acquise au vendeur, sauf si les conditions suspensives incluses dans la promesses ne se réalisent pas.

PROMETTANT
Terme désignant le vendeur dans la rédaction des contrats précédant l'acte définitif de vente.

PROMOTEUR IMMOBILIER
Intermédiaire économique qui fait édifier des immeubles par des hommes de l'art en vue de les revendre à des accédants à la propriété. C'est lui qui a l'initiative et le soin principal d'une opération de construction. Il organise en fait la construction.

PROROGATION DU PERMIS DE CONSTRUIRE
Le permis de construire est valable pendant deux ans à compter de sa date d'obtention. Toutefois, ce délai peut être prorogé pour un an. Il faut pour cela que le titulaire fasse une demande au moins deux mois avant l'échéance de validité du permis et que les prescriptions d'urbanisme et les servitudes administratives n'aient pas évolué d'une façon défavorable à son égard. Par ailleurs, le permis ne peut être prorogé qu'une seule fois.

PUBLICITE FONCIERE
Formalité qui a pour objet d'informer les tiers de toute transmission de propriété d'un bien immobilier. Elle est assurée par les conservations des hypothèques et donne lieu au paiement de la taxe de publicité foncière (TPF).

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QUITTANCE
Reçu envoyé par le propriétaire à son locataire attestant le paiement de son loyer et des charges.

QUITUS
C'est l'approbation de la gestion du syndic. En donnant quitus au syndic, l'assemblée générale atteste que celui-ci a correctement et régulièrement accompli sa mission.

QUOTITE DISPONIBLE
Part dont une personne peut librement donner ou léguer par opposition à la réserve (voir héritiers réservataires).

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RECEPTION DES TRAVAUX
Acte par lequel le maître d'ouvrage déclare accepter l'ouvrage qui a été construit, en émettant des réserves si besoin est. Elle se concrétise par un procès-verbal, document écrit et signé par l'ensemble des intervenants à la construction. Par ailleurs, la réception constitue le point de départ de la garantie de parfait achèvement, de la garantie biennale de bon fonctionnement et de la garantie décennale.

RECOURS CONTRE LE PERMIS DE CONSTRUIRE
Action exercée soit par le bénéficiaire du permis à qui ce dernier a été refusé soit par des tiers souhaitant obtenir l'annulation du permis ou la réparation du préjudice qu'il occasionne. Il existe deux types de recours : le recours gracieux ou hiérarchique qui permet de demander à l'autorité administrative de revenir sur sa décision, ce qui a pour effet d'éviter de saisir le juge ; le recours contentieux devant le tribunal administratif qui permet de demander l'annulation d'un acte administratif. Rappelons que la loi du 9 février 1994 oblige tous ceux qui engagent un recours contre un permis de construire d'en informer le pétitionnaire dans les 15 jours de leur demande.

REGLEMENT DE COPROPRIETE
Document qui définit les droits et obligations des copropriétaires ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété. Il détermine : les parties communes et les parties privatives ; les modalités d'usage des parties privatives ; les charges communes et leur répartition entre les copropriétaires.

REMEMBREMENT
Action administrative modifiant la répartition de la propriété de parcelles de terrains en zones urbaines ou rurales.

RENTE VIAGERE
Somme d'argent versée périodiquement par l'acquéreur (débirentier) d'un bien en viager jusqu'au décès du vendeur (crédirentier).

RESPONSABILITE DECENNALE
Garantie obligatoire supportée par tous les intervenants à l'acte de construire. Elle couvre tous les vices de construction compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination pendant 10 années à compter de la réception. Cette garantie couvre également tous les dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipements indissociables du bâtiment.

RESPONSABILITE CONTRACTUELLE
Obligation, en cas d'inexécution des obligations contractuelles d'une des parties au contrat, de réparer le préjudice que subissent ses cocontractants du fait de cette inexécution.

RESERVE
Défauts ou vices apparents constatés dans un procès-verbal par le maître d'ouvrage ou l'acquéreur lors de la réception des travaux. Les défauts ainsi réservés font l'objet d'une réparation au titre de la garantie de parfait achèvement.

RESIDENCE PRINCIPALE
Logement où le contribuable réside en permanence avec sa famille. Autrement dit, c'est le logement qu'il occupe habituellement. Il existe plusieurs réductions d'impôt au titre de la résidence principale : dépenses de ravalement, de grosses réparations, d'amélioration, d'isolation thermique et acoustique ou de régulation de chauffage.

RESILIATION DU BAIL
Rupture du contrat de location dès lors que le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles. Rappelons que la loi du 6 juillet 1989 prévoit quatre cas où la résiliation du contrat est de plein droit : défaut de paiement des loyers, des charges, du dépôt de garantie ainsi que le défaut d'assurance des lieux loués.

REVISION DE LOYER
Procédure qui permet, lorsqu'une clause d'indexation du loyer est prévue au contrat, d'augmenter le loyer, chaque année, à la date convenue entre les parties ou à défaut à la date anniversaire du contrat. L'augmentation du loyer ne peut excéder la variation de l'indice INSEE du coût de la construction. Depuis le 1er janvier 1995, l'indexation s'effectue sur la valeur moyenne de l'indice calculée sur les quatre derniers trimestres et non plus sur la valeur trimestrielle.

REVISION DU P.O.S
Véritable transformation d'un Plan d'Occupation des Sols (POS) approuvé, sa révision s'opère dans les mêmes formes que son élaboration, à cette différence près que la phase de publication est supprimée.

REVISION DU PLAN D'OCCUPATION DES SOLS
Véritable transformation d'un POS approuvé, sa révision s'opère dans les mêmes formes que son élaboration, à cette différence près que la phase de publication est supprimée.

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S.C.I
Société Civile Immobilière. C'est une société à forme civile ayant une activité immobilière. Relativement nombreuses, elles sont utilisées pour des opérations de gestion, de commercialisation ou de construction d'immeubles. On rencontre principalement des sociétés civiles de location, d'attribution ou de construction-vente.

S.D
Shéma Directeur. Ensemble de documents fixant les grandes orientations en matière d'aménagement du territoire pour une région géographique et économiquement homogène. Baptisés S.D.A.U. (schémas directeurs d'aménagement et d'urbanisme), appelés aujourd'hui S.D., les Schémas Directeurs permettent de coordonner les programmes locaux d'urbanisation avec la politique d'aménagement du territoire.

S.E.M
Société d'Economie Mixte. Société commerciale de droit privé qui associe des partenaires privés et des partenaires publics et soumise au contrôle de l'Administration. Les SEM permettent de réaliser des opérations d'aménagement, de construction ou toute autre activité d'intérêt général: réalisation de quartiers d'habitation, de bâtiments industriels, opérations de restauration et de réhabilitation, etc.

S.H.O.B
Surface Hors Oeuvre Brute. Surface de plancher globale égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. Ces surfaces sont calculées à partir du nu extérieur des murs de façade et englobent tous les murs.

S.H.O.N
Surface de plancher Hors Oeuvre Nette (SHON) à laquelle il faut déduire les surfaces réelles des locaux et constructions accessoires énumérées par les textes réglementaires, telles que combles et sous-sol non aménageables, balcons, loggias.

S.I.C.A.V
Société d'Investissement à Capital Variable. Cette société anonyme à pour objectif l'acquisition et la gestion d'un portefeuille de valeurs mobilières pour le compte de ses souscripteurs. Toute personne qui achète des actions de SICAV devient propriétaire d'une fraction du portefeuille de titres détenus par la société. Les SICAV sont une catégorie d'Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières (OPCVM) avec les Fonds Communs de Placement. Certaines SICAV sont spécialisées dans l'immobilier.

S.I.C.O.M.I
Société Immobilière pour le Commerce et l'Industrie. Cette société est spécialisée dans la location d'immeubles non équipés à usage professionnel sous forme de crédit-bail.

SAISIE IMMOBILIERE
Procédure par laquelle un créancier se saisit d'un ou plusieurs immeubles appartenant à son débiteur et provoque leur vente forcée afin de se payer sur le prix. La saisie immobilière suppose que le créancier bénéficie d'un privilège immobilier ou d'une hypothèque sur le bien saisi.

SCHEMA DIRECTEUR
Ensemble de documents fixant les grandes orientations en matière d'aménagement du territoire pour une région géographique et économiquement homogène. Baptisés S.D.A.U. (schémas directeurs d'aménagement et d'urbanisme), appelés aujourd'hui S.D., les Schémas Directeurs permettent de coordonner les programmes locaux d'urbanisation avec la politique d'aménagement du territoire.

SEQUESTRE
Personne désignée par des particuliers ou par justice pour assurer la conservation d'un bien ou d'une somme d'argent, objet d'un contrat ou d'un procès. Ainsi, en matière de vente, le notaire est désigné comme séquestre de l'indemnité d'immobilisation versée par l'acquéreur.

SERVITUDE
Contrainte imposée à un immeuble, bâti ou non, et limitant ses conditions d'utilisation au profit d'un immeuble appartenant à un propriétaire distinct. La propriété bénéficiaire est appelée " fonds dominant" et la propriété sur laquelle pèse la charge est dite " fonds servant ". Par exemple, la servitude de passage permet au propriétaire d'un fonds enclavé d'avoir un droit de passage sur la propriété du devant.

SERVITUDE DE TOUR D'ECHELLE
Droit de passage momentané permettant au propriétaire d'un bâtiment ou d'un mur édifié en limite de propriété, de passer sur le fonds contigu pour réparer le mur ou la façade de ce bâtiment parce qu'il ne peut y accéder de chez lui.

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE
C'est une société à forme civile ayant une activité immobilière. Relativement nombreuses, elles sont utilisées pour des opérations de gestion, de commercialisation ou de construction d'immeubles. On rencontre principalement des sociétés civiles de location,d'attribution ou de construction-vente.

SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE
Société commerciale de droit privé qui associe des partenaires privés et des partenaires publics et soumise au contrôle de l'Administration. Les SEM permettent de réaliser des opérations d'aménagement, de construction ou toute autre activité d'intérêt général: réalisation de quartiers d'habitation, de bâtiments industriels, opérations de restauration et de réhabilitation, etc.

SOCIETE D'INVESTISSEMENT A CAPITAL VARIABLE
Cette société anonyme à pour objectif l'acquisition et la gestion d'un portefeuille de valeurs mobilières pour le compte de ses souscripteurs. Toute personne qui achète des actions de SICAV devient propriétaire d'une fraction du portefeuille de titres détenus par la société. Les SICAV sont une catégorie d'Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières (OPCVM) avec les Fonds Communs de Placement. Certaines SICAV sont spécialisées dans l'immobilier.

SOULTE
Dans un contrat d'échange ou dans un partage, somme d'argent que doit verser un coéchangiste ou un copartageant lorsque les biens échangés ou les lots sont d'inégale valeur.

SOUS-LOCATION
Contrat de bail par lequel un locataire, prenant position de bailleur, s'oblige à procurer à un sous-locataire la jouissance du bien qu'il loue à son propre bailleur. La sous-location peut être partielle ou totale. Dans les baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, la sous-location n'est pas autorisée sauf accord du propriétaire.

SURETE
Garantie prise par un créancier et notamment par les organismes prêteurs dans le cadre d'un crédit immobilier pour se prémunir en cas de défaillance du débiteur. Les sûretés peuvent revêtir différentes formes. Les sûretés réelles tels l'hypothèque conventionnelle et le privilège de prêteur de deniers permettent au créancier de faire vendre le bien sur lequel porte la sûreté et de se payer avec le produit de la vente. Dans le cas de sûretés personnelles tel le cautionnement, c'est une personne qui s'engage à payer la dette en cas de défaillance du débiteur.

SURFACE DE PLANCHER HORS D'OEUVRE BRUTE (SHOB)
Surface de plancher globale égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. Ces surfaces sont calculées à partir du nu extérieur des murs de façade et englobent tous les murs.

SURFACE DE PLANCHER HORS D'OEUVRE NETTE (SHON)
Surface de plancher Hors Oeuvre Nette (SHON) à laquelle il faut déduire les surfaces réelles des locaux et constructions accessoires énumérées par les textes réglementaires, telles que combles et sous-sol non aménageables, balcons, loggias.

SURSIS A STATUER
Décision du juge entraînant la suspension provisoire du cours de l'instance. Par exemple, en cas de demande d'expertise, l'instance est suspendue jusqu'au rapport d'expertise. En matière de construction, le sursis à statuer désigne le report de l'instruction d'une demande de permis de construire par l'autorité compétente. Celle-ci peut refuser de se prononcer dans les délais impartis et décider de surseoir à statuer sur toutes demandes d'autorisation de travaux.

SYNDIC DE COPROPRIETE
Organe d'exécution des décisions de l'assemblée générale des copropriétaires, le syndic est désigné par cette assemblée. Ce peut être un syndic bénévole ou un professionnel. Il agit pour le compte des copropriétaires en vertu d'un contrat de mandat. Il a notamment pour mission de faire respecter les dispositions du règlement de copropriété, de convoquer l'assemblée générale et d'exécuter les décisions prises en assemblée. Il peut, en cas d'urgence, décider l'accomplissement de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

SYNDICAT COOPERATIF
Syndicat de copropriétaires constitué sous la forme coopérative afin de pouvoir faire appel aux organismes coopératifs de crédit et administrer eux-mêmes l'immeuble en s'affranchissant des services d'un syndic professionnel.

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES
Terme désignant l'ensemble des copropriétaires d'un immeuble. Le syndicat des copropriétaires, véritable personne morale, existe dès lors qu'existe la copropriété, c'est-à-dire dès la division d'un immeuble en logements appartenant à des propriétaires distincts. C'est lui, par l'intermédiaire du syndic, qui est chargé de l'administration et de la conservation de l'immeuble ainsi que de la défense des intérêts communs. Il peut aussi établir et modifier le règlement de copropriété... et même ester en justice.

SYNDICAT SECONDAIRE
Dans un ensemble immobilier comprenant plusieurs bâtiments, les copropriétaires de chaque bâtiment peuvent décider la constitution entre eux d'un syndicat dit secondaire. Son objet est d'administrer séparément un ou plusieurs des bâtiments de la copropriété. Il possède les mêmes pouvoirs que le syndicat principal concernant les décisions de l'immeuble qu'il représente.

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T.A.D.B
Taxe Additionnelle au Droit de Bail. Taxe qui ne peut être exigée que lorsque le droit de bail est lui-même exigé. Elle est due au taux de 2,5 % sur les loyers hors charges des locaux d'habitation ou professionnels achevés depuis plus de quinze ans. Pour les locations soumises à la loi du 6juillet 1989, seul le propriétaire est redevable de cette taxe ; il ne peut en aucune manière la récupérer sur le locataire.

TANTIEME
Notion qui permet de connaître la valeur relative de chaque lot et la part que chaque lot doit acquitter en charges. En effet, être copropriétaire, c'est être propriétaire de parties privatives à quoi est attachée une quote-part de la propriété des parties communes. Pour déterminer cette quote-part, au lieu de s'exprimer en pourcentage, on s'exprime en tantièmes. A noter que l'on parle également de millièmes.

TAUX D'EFFORT
Terme désignant le montant maximal qu'un emprunteur peut consacrer au remboursement de prêts. A titre indicatif, la capacité de remboursement doit idéalement être située entre 25 et 30 % des revenus nets de l'emprunteur, sans jamais excéder 33 %.

TAXE ADDITIONNELLE AU DROIT DE BAIL (TADB)
Taxe qui ne peut être exigée que lorsque le droit de bail est lui-même exigé. Elle est due au taux de 2,5 % sur les loyers hors charges des locaux d'habitation ou professionnels achevés depuis plus de quinze ans. Pour les locations soumises à la loi du 6juillet 1989, seul le propriétaire est redevable de cette taxe ; il ne peut en aucune manière la récupérer sur le locataire.

TAXE D'HABITATION
Impôt local dû par tout occupant (propriétaire, locataire...) d'une habitation meublée au 1er janvier de l'année. La taxe d'habitation est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale. Des abattements sont opérés pour tenir compte de la situation familiale ou sociale du contribuable.

TAXE FONCIERE
Impôt local dû par tout propriétaire d'un immeuble bâti ou non bâti (souvent appelé impôt foncier). Elle est établie au nom du propriétaire des lieux au 1er janvier de l'exercice.

TAXE LOCATIVE
Taxes qui sont dues par le locataire : taxe ou redevance des ordures ménagères, taxe de balayage, droit de bail.

TAXE PROFESSIONNELLE
Taxe locale due par toutes les personnes physiques ou morales qui exercent, à titre habituel, une activité professionnelle non salariée. Elle est calculée sur la base de la valeur locative des immobilisations et d'une fraction du montant des salaires ou des recettes.

TERRAIN A BATIR
Ce sont des terrains qui sont acquis en vue d'une opération de construction. Sont considérés comme terrains à bâtir : les terrains nus ; les terrains recouverts de bâtiments destinés à être démolis ; les immeubles inachevés ; le droit de surélévation d'immeubles préexistants. Depuis le 22 octobre 1998, l'achat d'un terrain à bâtir par un particulier est soumis à un droit de mutation de 4,80 %. Rappelons qu'avant cette date, ce type d'opération était assujetti au régime de la TVA immobilière au taux de 20,6 %.

TIERS
Personne qui n'est pas partie à un acte.

TONTINE
Montage juridique qui permet d'insérer dans l'acte d'acquisition d'un bien immobilier une clause dite " d'accroissement " qui prévoit qu'en cas de décès de l'un des acquéreurs, sa part dans le bien acheté reviendra automatiquement au survivant, sans que les héritiers du défunt puissent prétendre avoir aucun droit sur elle.

TRAVAUX D'AMELIORATION
Dépenses qui ont pour objet d'apporter à un immeuble d'habitation un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté. Il existe actuellement quatre types de dépenses d'amélioration qui ouvrent droit à une réduction d'impôt au titre de la résidence principale : installation d'un équipement sanitaire élémentaire dans un logement qui en était dépourvu ; le traitement préventif des charpentes contre les insectes xylophages ; les travaux destinés à faciliter l'accès des immeubles aux personnes handicapées ; les installations de sécurité.

TRAVAUX D'ENTRETIEN
Travaux qui assurent la conservation du bien et qui relèvent des opérations courantes de maintenance. Ils ne donnent pas droit à une réduction d'impôts au titre des travaux effectués dans la résidence principale du propriétaire. Les dépenses d'entretien ou de revêtement de surfaces afférentes à l'habitation principale, et payées entre le 1er janvier 1998 et le 31 décembre 2000, donne droit à une réduction d'impôt.

TRAVAUX DE GROSSES REPARATIONS
Travaux d'une importance excédant celle des opérations courantes d'entretien et de réparation et qui, sans constituer des améliorations, consistent en la remise en état ou en la réfection de l'immeuble afin de le maintenir en état d'être utilisé conformément à sa destination. Il s'agit, par exemple, du changement de la toiture, du remplacement de la chaudière, de l'ascenseur... Ces travaux ouvrent droit à une réduction d'impôt.

TROUBLE DE VOISINAGE
Dommages causant une gêne à un voisin et qui dépassent les désagréments normaux qu'entraîne la vie en société (bruits, odeurs, privation d'ensoleillement...). Cette notion de trouble de voisinage n'est pas définie par un texte de loi, mais ce sont les juges qui décident au cas par cas selon l'intensité de la gêne.

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USUCAPION
Acquérir la propriété d'un bien ou d'un droit par possession pendant plus de 30 ans (prescription trentenaire), 20 ou 10 ans.

USUFRUIT
Droit de jouir et d'user d'un bien qui appartient à une autre personne sans possibilité de pouvoir le vendre ou de le donner (voir nue-propriété).

USUFRUITIER
Titulaire d'un droit de jouissance d'un bien qui appartient à un propriétaire (nu-propriétaire).

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V.E.F.A
Vente en l'Etat Futur d'Achèvement. Egalement appelée vente sur plan. Il s'agit d'un contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les constructions à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

V.I.C
Vente d'Immeuble à Construire. Vente par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Cette vente peut être soit " à terme ", soit en " l'état futur d'achèvement ".

V.R.D
Voierie et Réseaux Divers. Il s'agit des différents raccordements et branchements réalisés sur un terrain pour qu'il soit viabilisé. Le terrain, à l'origine nu, est dit équipé, une fois ces réalisations faites.

VENTE AUX ENCHERES
Vente publique de meubles ou d'immeubles aboutissant à l'attribution du bien au plus offrant. Il existe plusieurs types de ventes aux enchères. La vente aux enchères intervient souvent à la suite d'une saisie immobilière (vente forcée). Elle peut également être volontaire (vente pratiquée par les notaires).

VENTE D'IMMEUBLES A CONSTRUIRE (VIC)
Vente par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Cette vente peut être soit " à terme ", soit en " état futur d'achévement ".

VENTE EN L'ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT (VEFA)
La VEFA est également appelée la vente sur plan. Il s'agit d'un contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les constructions à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

VENTE SUR PLAN
La vente sur plan est également appelée VEFA. Il s'agit d'un contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les constructions à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

VENTE A LA BOUGIE
La vente à la chandelle est une coutume très ancienne. Il s'agit en fait d'une vente aux enchères de biens immobiliers, mais l'adjudication du bien se fait à la chandelle. Au moment de la dernière enchère, on allume une petite mèche qui, lorsqu'elle s'éteint au bout de 10 à 15 secondes, laisse monter une fumée. Une fois éteinte, deux autres bougies sont allumées. Après extinction des deux autres feux, et si aucune autre nouvelle enchère ne survient pendant leur combustion, l'adjudication est prononcée au profit du plus offrant, à savoir le dernier enchérisseur.

VENTE A TERME
Contrat par lequel le vendeur s'engage à livrer un immeuble à son achèvement, l'acheteur s'engageant à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s'opère dès la constatation de l'achèvement de l'immeuble par acte notarié.

VETUSTE
Usure résultant de l'usage normal des lieux. Pour les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, la vétusté est toujours à la charge du propriétaire.

VIABILITE
Ensemble des travaux d'aménagement (voirie, égouts, adductions) à exécuter avant toute construction.

VIAGER
Vendre un bien en viager, c'est transférer la propriété à un tiers, appelé " débirentier ", qui devra, en contrepartie, verser au vendeur, appelé " crédirentier ", une rente jusqu'à son décès.

VICE APPARENT
Défaut ou malfaçon constatée lors de la réception de l'ouvrage. Ces défectuosités peuvent être constatées à l'oeil nu. Le caractère apparent s'apprécie par rapport à la qualité de maître d'ouvrage, et ce même s'il se fait assister par un professionnel. Le vice apparent doit être réservé lors de la réception de l'ouvrage.

VICE CACHE
Défaut indécelable par un examen normal de l'ouvrage et situé dans des endroits inaccessibles ou qui ne se révèle qu'à l'usage. Le vice caché donne lieu à garantie (biennale ou décennale).

VICE DE CONSTRUCTION
Le vice de construction est un défaut qui altère une construction, à la différence d'un défaut de conformité qui est une différence entre les dispositions contractuelles et la réalité. Les vices peuvent être soit apparents soit cachés.

VOIRIE ET RESEAUX DIVERS (VRD)
Il s'agit des différents raccordements et branchements réalisés sur un terrain pour qu'il soit viabilisé. Le terrain, à l'origine nu, est dit équipé, une fois ces réalisations faites.

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Z.A.C
Zone d'Aménagement Concerté. Zone à l'intérieur de laquelle une collectivité publique ou un établissement public décide de réaliser de l'aménagement et l'équipement de terrains en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés. Elles ont pour objet l'aménagement de terrains en vue de la construction d'habitations, de commerces, d'industries de service d'équipements collectifs publics ou privés.

Z.A.D
Zone d'Aménagement Différé. Zones qui peuvent être créées dans des communes dotées ou non d'un POS. A l'intérieur de ces zones, un droit de préemption peut être exercé pendant une période de 14 ans, permettant ainsi la réalisation d'actions ou d'opérations ayant pour objet de mettre en oeuvre une politique locale de l'habitat et de constituer des réserves foncières.

ZONAGE
Opération qui consiste à délimiter les espaces en zones urbaines ou en zones naturelles dans le cadre de la détermination du Plan d'Occupation des Sols. La délimitation des zones prend en compte différents critères. A titre d'exemple, on peut citer la valeur agronomique des terres, les structures agricoles ou l'existence de risques naturels prévisibles.

ZONE D'AMENAGEMENT CONCERTE (ZAC)
Zone à l'intérieur de laquelle une collectivité publique ou un établissement public décide de réaliser de l'aménagement et l'équipement de terrains en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés. Elles ont pour objet l'aménagement de terrains en vue de la construction d'habitations, de commerces, d'industries de service d'équipements collectifs publics ou privés.

ZONE D'AMENAGEMENT DIFFERE (ZAD)
Zones qui peuvent être créées dans des communes dotées ou non d'un POS. A l'intérieur de ces zones, un droit de préemption peut être exercé pendant une période de 14 ans, permettant ainsi la réalisation d'actions ou d'opérations ayant pour objet de mettre en oeuvre une politique locale de l'habitat et de constituer des réserves foncières.
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